Prodej bytu nebo družstevního podílu? Jaký je v tom rozdíl a co Vás čeká?

Ať už zvažujete prodat byt v osobním vlastnictví nebo družstevní byt, jedna věc vás jistě nemine, pokud nechcete prodat pod cenou. A tou je kvalifikovaný odhad nemovitosti. A i když cíl je stále stejný, přeci jen se po právní stránce liší, zda prodáváte byt v osobním vlastnictví, nebo družstevní podíl v bytovém družstvu. Jak se tedy liší práva majitele bytu od majitele družstevního podílu a s čím jako prodávající musíte počítat?

Prodáváte-li byt v osobním vlastnictví, jste jeho výlučným majitelem. Máte právo s ním nakládat podle svého a tahle svoboda se budoucímu kupujícímu obvykle o něco prodraží. Na druhou stranu, hypotéka na byt v osobním vlastnictví se dá získat relativně snadno. Pro získání hypotéky musí budoucí kupující splnit podmínky dané banky. Především mít dostatečný příjem, čisté bankovní a nebankovní registry, a ideálně 20% kupní ceny bytu ve vlastních zdrojích.

Bohužel, banky už dnes neposkytují tzv. 100% hypotéky. Nemá-li kupující dostatek peněz, může dát bance do zástavy jinou nemovitost, nebo dorovnat peníze z dalšího úvěru.  I přes tyto komplikace je ale hypotéka na byt v osobním vlastnictví relativně jednouchá věc.

Družstevní byty jsou tak trochu kapitolou sama pro sebe. Vlastníte-li družstevní byt, tak v podstatě nejste jeho majitelem. Vlastníte totiž podíl v bytovém družstvu s právem nájmu konkrétního bytu, který užíváte. A to je pro banky a pro financování koupě poměrně zádrhel.  Budete-li chtít prodat váš družstevní byt, bude muset být kupující poměrně kreativní. Byt (družstevní podíl), který od vás bude kupovat, nemůže dát totiž bance do zástavy.  Musí tedy ručit jinou nemovitostí, financovat celou částku pouze v hotovosti a nebo například využít úvěr ze stavebního spoření.

Některé banky se však snaží být proklientské, a financování družstevních bytů nabízí. Má to jen malý háček. Družstvo musí souhlasit, že obvykle do jednoho roku povolí převod nemovitosti do osobního vlastnictví.

Většina družstev vznikala formou privatizace bytových domů. To znamená, že na družstvu může váznout nesplacený dluh např. městu, od kterého dům v privatizaci koupilo, nebo jako půjčka na rekonstrukci bytového domu. Tento dluh je rozpočítaný mezi všechny bytové jednotky a dokud není splacen, není možné byt do osobního vlastnictví převést. Nesplacená anuita tedy jednak komplikuje převod do osobního vlastnictví a pak také samozřejmě snižuje kupní cenu.

Pokud jste se článkem prokousali až sem, měli bychom pro vás malou pomoc. Rádi pro vás zdarma zpracujeme odhad vaší nemovitosti či ceny družstevního podílů a poradíme Vám s celým procesem prodeje tak, aby pro Vás byl bez stresu.